ПРАВА НЕСОВЕРШЕННОЛЕТНИХ И НЕДЕЕСПОСОБНЫХ ЛИЦ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО

Зачастую субъектами гражданских правоотношений становятся недееспособные и несовершеннолетние граждане, которые требуют более строгих мер охраны, в связи с тем, что из-за своего возраста, здоровья или психологических особенностей не могут самостоятельно отстоять свои интересы.

Российский законодатель стоит на защите имущественных прав несовершеннолетних граждан, а также людей, признанных судом недееспособными, а органы опеки и попечительства обязаны осуществлять контроль за соблюдением имущественных и жилищных прав указанной категории граждан.

Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ) разделяет несовершеннолетних на две категории: первая – это малолетние дети (то есть несовершеннолетние, которые не достигли 14 лет) и вторая – это несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет.

Законными представителями несовершеннолетнего ребенка являются его родители или усыновители. Если родителей (усыновителей) у ребенка нет, а также в случаях, когда несовершеннолетние остались без родительского попечения по иным причинам (лишение родителей родительских прав или родители уклоняются от их воспитания), то законными представителями являются – опекуны (для малолетних детей) либо попечители (для несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет).

Недееспособные граждане, согласно статье 29 ГК РФ, – это граждане, которые вследствие психического расстройства не могут понимать значения своих действий или руководить ими. Признать гражданина недееспособным может только суд. Над недееспособным устанавливается опека.

Федеральный закон от 24.04.2008 № 48-ФЗ «Об опеке и попечительстве» (далее – Закон №48-ФЗ) дает определение понятиям «опека» и «попечительство».

Опека – форма устройства малолетних граждан (не достигших возраста четырнадцати лет несовершеннолетних граждан) и признанных судом недееспособными граждан. Опекун – это совершеннолетний, дееспособный гражданин, назначенный органом опеки и попечительства, в роли которых выступают органы местного самоуправления. Именно он является законным представителем подопечного и совершает от его имени и в его интересах все юридически значимые действия.

Попечительство – форма устройства несовершеннолетних граждан в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет и граждан, ограниченных судом в дееспособности. Попечитель – это совершеннолетний дееспособный гражданин, назначенный органом опеки и попечительства, в роли которых выступают органы местного самоуправления. Он обязан оказывать несовершеннолетним подопечным содействие в осуществлении их прав и исполнении обязанностей, охранять несовершеннолетних подопечных от

злоупотреблений со стороны третьих лиц, а также давать согласие на совершение ими сделок.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет имеют право самостоятельно совершать сделки: заключать договоры, расписываться в документах, выдавать доверенность и т.д. Однако все эти действия могут быть осуществлены только с письменного согласия их законных представителей. А вот малолетние граждане подобных прав не имеют, от их имени и в их интересах действуют только законные представители.

В целях защиты прав и законных интересов недееспособных, сделки, связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему или недееспособному, подлежат нотариальному удостоверению (статья 54 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»)

Речь идёт не только о сделках по продаже недвижимого имущества, но и об иных сделках по отчуждению недвижимости несовершеннолетних граждан или граждан, признанных судом недееспособными.

Общие правила распоряжения имуществом подопечных устанавливаются ГК РФ.

Так статья 37 устанавливает:

1) прежде чем опекуну совершить сделку по отчуждению недвижимого имущества (в том числе обмен, дарение имущества подопечного, сдача в аренду (наем) или залог), а попечителю – дать согласие на такую сделку, необходимо получить предварительное разрешение органа опеки и попечительства;

2) опекун или попечитель не имеет права совершать сделки, которые могут повлечь раздел имущества подопечного или выдел из него доли, а также любые другие действия, которые повлекут уменьшение имущества подопечного;

3) не могут совершать сделки с подопечным, кроме случаев передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование;

4) они не в праве представлять подопечного при заключении сделок, а также ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя, или их близкими родственниками.

Таким образом, все обязанности опекунов (попечителей) в отношении имущества подопечных можно свести к трём правилам:

1) заботится об имуществе подопечного, как о своем собственном;

2) препятствует снижению стоимости этого имущества;

3) содействует получению от него доходов.

Особенности распоряжения недвижимым имуществом, принадлежащим подопечному, установлены в статье 20 Закона №48-ФЗ.

По общему правилу недвижимое имущество, принадлежащее подопечному, не подлежит отчуждению. Исключением из общего правила являются следующие случаи:

– принудительное обращение взыскания на имущество, в том числе если имущество является предметом залога;

– отчуждение по договору ренты, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

– отчуждение по договору мены, если такой договор совершается к выгоде подопечного;

– отчуждение жилого помещения или его части при перемене места жительства подопечного;

– отчуждение недвижимого имущества в исключительных случаях (необходимость оплаты дорогостоящего лечения и другое), если этого опять же требуют интересы подопечного.

Вышеуказанные правила действуют и тогда, когда полномочия по управлению имуществом ребенка осуществляются родителями.

Следует заметить, что распоряжаться недвижимостью несовершеннолетних и недееспособных граждан возможно только с предварительного согласия органа опеки. Опекун без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не вправе совершать, а попечитель не вправе давать согласие на совершение сделок по сдаче имущества подопечного внаем, в аренду, в безвозмездное пользование или в залог, по отчуждению имущества подопечного (в том числе по обмену или дарению), совершение сделок, влекущих за собой отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, и на совершение любых других сделок, влекущих за собой уменьшение стоимости имущества подопечного. Предварительное разрешение органа опеки и попечительства требуется также во всех иных случаях, если действия опекуна или попечителя могут повлечь за собой уменьшение стоимости имущества подопечного (ст.21 Закона №48-ФЗ).

В случае совершения сделки по распоряжению имуществом подопечного без получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, сделка в судебном порядке признается недействительной, а договор подлежит расторжению.